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Wann lohnt sich der Abriss eines “alten” Hauses?

Oft ist es sehr teuer in baufälliges bzw. altes Haus zu sanieren. Aus diesem Grund stellt der Abriss oft die bessere Alternative dar.

Viele Eigenheimbesitzer, die eine Immobilie geerbt oder ein Haus gekauft haben, stehen vor der Frage, ob sie es besser abreißen und neu aufbauen oder doch teuer sanieren sollen. Das Dilemma ist, dass die alten Häuser oft sehr viel Charme aufweisen, aber kaum den modernen Anforderungen entsprechen. Aus diesem Grund ist eine Sanierung unumgänglich. In einem Sprichwort heißt es etwas überspitzt: Wer Geld hat und dumm ist, der kauft ein altes Haus und baut es um.“ Doch ein Umbau ist in der Realität zumeist kostengünstiger als der Neubau. Doch nicht immer. Wann lohnt sich ein Abriss?

Entscheidend ist der Zustand der Immobilie

Als Erstes steht die Bewertung der Immobilie an. Wie ist es um die Bausubstanz, das Tragwerk und die technische Ausstattung bestellt? Die Experten vom Abbruchunternehmen Berlin wissen, dass es im Kern um die Einschätzung geht, ob das Haus schwere Mängel aufweist oder sich in einem guten technischen Zustand befindet. Des Weiteren gilt es festzustellen, ob und wie es möglich ist, die energetischen und architektonischen Wünsche des Bauherrn zu erfüllen. Ist bspw. der Wunsch nach einem Keller vorhanden oder nach höheren Raumdecken – dann ist ein Abriss fast nicht zu umgehen.

Ein Abriss wird durch Schadstoffe gerechtfertigt

Eine Instandsetzung einer alten Immobilie kann ebenfalls durch schwere, verdeckte Schäden erschwert werden. Zumeist sind es hohe Schadstoffbelastungen bei alten Häusern und weniger statische Schäden die zum Abriss führen. Dabei kann es sich um Asbest handeln oder um Holzschutzmittel wie PCP. Ist es nicht möglich, die Schadstoffe zu entfernen, ist es nicht möglich, die Immobilie zu retten. Dahingegen sehen andere Mängel schlimmer aus, als sie tatsächlich sind. Für den Laien ist bspw. aufsteigende Feuchtigkeit ein Riesenproblem, doch dabei handelt es sich oft nur um einen optischen Mangel.

Energetische Sanierung – hier kann es teuer werden

Die Umbaukosten können schnell zu einem Fass ohne Boden werden, vor allem in Hinsicht auf die strengen Vorgaben zur energetischen Sanierung. Das gilt besonders für die Gebäude aus den 50er, 60er und 70er Jahren. Sie verfügen über dünne Außenwände, veraltete, ineffiziente Elektrospeicheröfen und große und einfach verglaste Fenster. All das muss bei einer Sanierung erneuert werden.

Bungalow Dächer sind teuer im Nachbau

Der Umbau bei einer Kaltdachkonstruktion ist besonders aufwendig. Bei den Bungalow-Bauten sind diese Konstruktionen stark verbreitet. Die Luft strömt unter der Abdichtung hindurch und damit reicht ein Einfaches neu Dämmen nicht. Sondern hier gilt es, die alte Dachkonstruktion abzureißen und neu aufzubauen. Das ist eine teure Angelegenheit, wie die Experten wissen. Denn hier spielen nicht nur die energetischen Gesichtspunkte eine Rolle, sondern auch die Architektur. Nicht immer entsprechen die Grundrisse der alten Häuser den Bedürfnissen der modernen Bauherren.

Vor dem Abriss den Bebauungsplan prüfen!

Immobilienbesitzer die darüber nachdenken die alte Immobilie abzureißen, um neu zu bauen, die sollten vorab den Bebauungsplan genau prüfen. Sicherlich kann ein Neubau finanziell lohnenswerter sein, aber nicht alles, was einst erlaubt war, ist heute noch baurechtlich möglich.

Was bedeutet das? Zum einen gilt für den Neubau das aktuelle Baurecht. Das heißt, dass für ein bereits gebautes Gebäude ein Bestandsschutz gilt, während für den Neubau ganz andere Regeln gelten – bspw. da sich das geltende Baurecht verändert hat. Rücken die Bagger an, um das alte Haus abzutragen, dann unterliegt der Neubau dem heutigen aktuellen Baurecht. So kann es doch unter Umständen einfacher sein, an dem bestehenden Gebäude Veränderungen vorzunehmen, bspw. durch einen Umbau oder Anbau.

Der Bebauungsplan ist öffentlich einsehbar und der Bauherr kann sich diesen im Bauamt erklären lassen. Generell lohnt sich ein Blick auf den Plan vor dem Hauskauf. Denn diesem kann entnommen werden, was auf dem eigenen Grundstück erbaut werden darf und woran sich die Nachbarn bei der Bebauung halten müssen. Somit kann der Bauherr bzw. der Immobilienkäufer bösen Überraschungen aus dem Weg gehen.

Wo lohnt sich der Abriss?

Die Frage, die sich stellt, ist, ab wann lohnt sich finanziell der Abriss? Diese Frage kann pauschal nicht beantwortet werden. Aber es gibt von den Experten zumindest einen Richtwert: Entsprechen die Kosten für den Umbau / die Sanierung mindestens 75% der Kosten für einen Neubau, dann stellt ein Abriss die bessere Option dar. Hier rechtfertigen zwei Argumente die Mehrausgaben für einen Neubau:

Altbauten sind zumeist nicht komplett energetisch nachrüstbar und

Zum anderen wird der Neubau zu 100% nach den Wünschen des Bauherrn erfolgen.

Kurz gesagt, die energetische Aufrüstung kann sich zu einem finanziellen Nachteil entwickeln, denn Häuser die energetisch schlechter aufgestellt sind, verfallen eher im Wert. Dazu kommt, dass der Bauherr beim Altbau den er saniert, stets kompromissbereit sein muss.

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